Fernando Granados Franco

En Aguascalientes, la reserva territorial privada conocida como La Pona constituye uno de los últimos pulmones verdes dentro de la ciudad. Este espacio de alto valor ecológico ha estado bajo presión constante por parte del sector inmobiliario, debido a su ubicación estratégica y a una lógica de crecimiento urbano que, con frecuencia, se impone sobre los principios de sostenibilidad.

Ante esta tensión entre conservación ambiental y desarrollo urbano, resulta urgente mirar hacia experiencias internacionales que han encontrado salidas viables a este dilema y logrado conciliar ambos intereses mediante instrumentos de planeación innovadores. Un ejemplo es el caso de Bogotá, Colombia, con su modelo de Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo (TDCD), que ofrece una alternativa para conservar áreas naturales mientras se reconocen y respetan los derechos de propietarios privados.

La TDCD es un instrumento de gestión del suelo que permite trasladar el potencial de construcción y desarrollo de terrenos ubicados en zonas de alto valor ambiental a otras áreas urbanas aptas para recibir esta edificabilidad. Este potencial constructivo —entendido como la cantidad de metros cuadrados edificables de acuerdo con la normativa vigente— se transfiere mediante certificados que otorgan al portador el derecho de construir en zonas previamente delimitadas.

En este esquema, los terrenos situados en zonas de conservación ambiental se definen como zonas generadoras de derechos de construcción, mientras que aquellos donde pueden ejercerse estos derechos transferidos se denominan zonas receptoras. Cada certificado representa un metro cuadrado adicional edificable por encima de la edificabilidad básica establecida por la normativa para uso habitacional en las zonas receptoras.

En el caso de Bogotá, los titulares de estos certificados pueden negociar y vender los derechos directamente a propietarios, desarrolladores o constructores interesados en licenciar proyectos en las zonas receptoras, o bien enajenarlos mediante subastas que les permitan comercializar los certificados obtenidos como forma de pago por la cesión de sus predios de valor ambiental.

Este instrumento ofrece múltiples ventajas: permite a los gobiernos adquirir terrenos con valor ecológico sin recurrir a la expropiación ni comprometer recursos o activos públicos; convierte a los propietarios en aliados estratégicos al ofrecerles una vía legítima y rentable para capitalizar su inversión inicial; y fomenta un desarrollo urbano más ordenado y sostenible, al orientar el crecimiento hacia áreas adecuadas para el desarrollo inmobiliario, especialmente habitacional.

La ciudad de Bogotá ya ha comenzado a implementar este instrumento para la adquisición de parte de la Reserva Forestal Van der Hammen, un ecosistema de aproximadamente 1,395 hectáreas, de las cuales el 95 % pertenece a propietarios privados. Para 2024, el gobierno distrital había logrado incorporar las primeras 100 hectáreas al suelo público destinado a conservación ambiental mediante este instrumento de transferencia de derechos.

No obstante, la aplicación efectiva de este instrumento requiere condiciones clave: voluntad política, un marco legal sólido, coordinación eficaz entre autoridades ambientales, urbanísticas y de planeación, así como transparencia en la valoración de los derechos transferibles. En Bogotá, por ejemplo, el valor a pagar por metro cuadrado de construcción transferible se calcula con base en una metodología que considera variables como el comportamiento estadístico del valor catastral, la clasificación del suelo, el potencial de desarrollo y las dinámicas del mercado inmobiliario.

La experiencia de Bogotá demuestra que es posible armonizar intereses que, en apariencia, son irreconciliables. En Aguascalientes, donde el crecimiento urbano avanza de manera acelerada y, en muchos casos, sin una planeación ni gestión rigurosa, la conservación de espacios naturales como La Pona —y otras áreas en riesgo como el Bosque de Cobos— no puede seguir postergándose. Es tiempo de explorar soluciones innovadoras e informadas que no comprometan el patrimonio público ni limiten las opciones de desarrollo a futuro.

Desde luego, como en toda negociación compleja, las partes involucradas —por ejemplo, el gobierno y los propietarios de los terrenos— deben estar dispuestas a realizar concesiones recíprocas para alcanzar acuerdos viables. La polarización sólo dificultará la creación de nuevas opciones y alternativas, mientras que la colusión entre grupos con intereses particulares reduciría y capturaría los beneficios del proceso, impidiendo alcanzar acuerdos más integrales que beneficien tanto a los involucrados como a la ciudad y su población.

En este contexto, analizar a fondo la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo como política pública, y su viabilidad en el contexto mexicano, podría abrir nuevas vías para proteger el patrimonio ambiental sin frenar el desarrollo urbano. La pregunta central es si los gobiernos estatal y municipal —junto con los propietarios— están dispuestos a explorar mejores alternativas en términos económicos, sociales y ambientales para un futuro más sostenible para nuestra ciudad.

Este texto se publicó el 19 de mayo de 2025 en El Heraldo Aguascalientes.

fernando.granados@alumni.harvard.edu | @fgranadosfranco