Fernando Granados Franco

En el desarrollo urbano suele pensarse que las áreas de donación —cesiones de terrenos por parte de desarrolladores a los municipios— son la mejor vía para asegurar infraestructura, equipamiento y áreas verdes. Sin embargo, en Aguascalientes, los municipios carecen de capacidad para desarrollar, operar y mantener estos espacios. Por eso, muchas de estas áreas se han convertido en baldíos, tiraderos o se han invadido ilegalmente.

Al mismo tiempo, en materia de vivienda, el gobierno actual se ha limitado a entregar suelo público a desarrolladores para construir algunas unidades, lo que es insostenible a mediano plazo, dado que las reservas territoriales son limitadas. Por lo tanto, es urgente innovar las políticas urbanas para lograr mejores resultados, y esto incluye aprender de buenas experiencias en otras ciudades. Revisemos dos ejemplos.

Un primer caso se refiere a mecanismos para recuperar parte del aumento del valor del suelo —plusvalías— generado por decisiones públicas para reinvertir en obras de beneficio social. El Banco Interamericano de Desarrollo ha documentado que, en algunas ciudades de América Latina, cambios normativos que convierten suelo rural en urbano han aumentado hasta cuatro veces el precio original del suelo. En otros casos, autorizar edificios de cinco pisos en donde solo existían viviendas unifamiliares ha duplicado el valor del suelo. Una parte de ese incremento —creado por acciones administrativas— puede recuperarse para financiar vivienda, infraestructura o equipamientos.

Para ello, existen herramientas que permiten a los gobiernos acordar con desarrolladores privados contribuciones adicionales a cambio de mayores aprovechamientos del suelo —usos, alturas, densidades, etc.—. Si se diseñan bien, pueden ser esquemas ganar-ganar: el valor de un predio aumenta, pero una parte del incremento se destina a obras o acciones públicas.

Por ejemplo, en Estados Unidos, la “Zonificación por Incentivos” permite a los desarrolladores construir más metros cuadrados y mayores alturas a cambio de contribuciones definidas en la normativa: vivienda social, estancias infantiles, espacios públicos o acciones de conservación ecológica. Si un predio de 10,000 m² tiene un Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) base de 5 y máximo de 7, el desarrollador puede construir hasta 50,000 m² por derecho propio. Si desea llegar a los 70,000 m², debe realizar las aportaciones correspondientes con base en fórmulas establecidas. Y, como incentivo adicional, se le otorga acceso a una ventanilla única para agilizar los permisos.

Este esquema no se aplica de forma generalizada en toda una ciudad, sino en zonas con necesidades específicas. Si un área carece de parques, las contribuciones se enfocan en ese rubro. Si las prioridades son salud, vivienda o conservación ambiental, se ajustan en consecuencia. Las contribuciones pueden ser en especie —construyendo directamente— o monetarias, canalizadas a fideicomisos. Además, las acciones pueden realizarse en el sitio del proyecto o en otras zonas con mayor rezago. Seattle es un buen ejemplo: numerosos proyectos verticales han aportado viviendas asequibles, parques terminados, estancias infantiles y otros equipamientos a cambio de mayores derechos de construcción.

El segundo caso, también en Estados Unidos, se refiere a tarifas vinculadas (linkage fees) a desarrollos comerciales e industriales para mitigar su impacto en la demanda de vivienda y facilitar el acceso al empleo. La lógica es clara: grandes desarrollos generan empleos, pero también incrementan la demanda de vivienda. Al mismo tiempo, suele ser necesario capacitar a la población local para que pueda acceder a los nuevos empleos.

Por ejemplo, en Boston, los desarrollos mayores a 5,000 m² deben hacer aportaciones a dos fideicomisos para iniciar la construcción: el NeighborhoodHousing Trust (para vivienda asequible) y el Neighborhood Jobs Trust (para capacitación laboral). Las aportaciones se calculan según tarifas por metro cuadrado establecidas por ley, según el tipo de proyecto. El 84 % de lo recaudado se destina a vivienda y el 16 % a capacitación laboral.

Si bien se trata de una política complementaria, ha tenido un impacto relevante: desde su creación, el fideicomiso de vivienda ha recaudado más de 227 millones de dólares, creando 9,183 nuevas viviendas y preservando otras 6,057. El fideicomiso laboral ha financiado más de 55 millones en programas de capacitación, incluyendo universidad comunitaria gratuita.

Esta política, desde luego, debe diseñarse cuidadosamente para no afectar la viabilidad de los proyectos, el mercado inmobiliario o la competitividad de una ciudad. No obstante, existen expertos capaces de diseñar políticas viables, y en distintas ciudades, estudios han demostrado que, cuando se aplican correctamente, no comprometen la competitividad ni la atracción de inversión.

Aguascalientes puede aprender de estas experiencias para impulsar políticas más innovadoras que provean beneficios tangibles para la población. Pero ello implica avanzar hacia un urbanismo más dinámico e inteligente, con reglas claras, procesos transparentes y realmente enfocado en el bienestar colectivo.

Este texto se publicó el 8 de septiembre de 2025 en El Heraldo Aguascalientes.

fernando.granados@alumni.harvard.edu | @fgranadosfranco